监理工程师考试合同管理第一章重点解析（二）(3)

3.3 抵押的生效(两大类)

©自登记之日起生效(必须登记，否则无效)

Ö土地使用权、房地产

Ö林木

Ö航空器、船舶、车辆

©自合同签订之日起生效(有无登记均生效)

Ö其它财产，可自愿办理登记

【例题·单选题】(2011年真题)监理公司以其所有的房屋作为抵押物，与银行订立抵押合同。
该抵押合同的生效日期为(　)之日。

A.当事人签字

B.抵押物登记

C.转移产权证

D.转移房屋占有

[答疑编号2455010202]

【正确答案】B

【答案解析】房屋等不动产必须经登记后才生效。参见教材P10。

【例题·多选题】在抵押合同中，某些抵押财产应当办理抵押物登记手续。抵押合同自登记之
日起生效的包括(　)等抵押合同。

A.土地使用权

B.城市房地产

C.车辆

D.机器

E.土地所有权

[答疑编号2455010203]

【正确答案】ABC

【答案解析】抵押的生效。土地所有权不能抵押，机器可以抵押,但无需登记。参见教材P10。

【例题·单选题】建设单位将自己开发的房地产项目抵押给银行,订立了抵押合同,后来又办理
了抵押登记。则(　)。

A.项目转移给银行占有，抵押合同自签订之日起生效

B.项目转移给银行占有，抵押合同自登记之日起生效

C.项目不转移占有，抵押合同自签订之日起生效

D.项目不转移占有，抵押合同自登记之日起生效

[答疑编号2455010204]

【正确答案】D

【答案解析】抵押的概念及生效。抵押的最大特点是不转移占有，房地产抵押合同在登记之日起生效。
参见教材P10。

3.4 抵押的效力

©抵押担保的范围(五类)

Ö包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用

©抵押期间转让抵押物(注意是告知而不是经批准)

Ö要告知所有方

Ö未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效

©转让抵押物的价款明显低于其价值的

Ö抵押权人可要求抵押要提供相应的担保

Ö不提供担保的，不得转让

©转让抵押物的价款

Ö应提前清偿债权或向第三人提存

Ö不足部分由债务人清偿

【例题·单选题】(2009年真题)施工企业以自己的房产为抵押向银行借款后，由于资金链断裂
无力还款，至依法拍卖该房产时尚欠银行500万元本金、20万元利息、50万元违约金。拍卖房产得款
400万元，拍卖费用10万元，则施工企业欠银行的债务(　)。

A.全部消灭

B.还有100万元

C.还有150万元

D.还有180万元

[答疑编号2455010205]

【正确答案】D

【答案解析】抵押担保的范围包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。主债权为
500万元，利息为20万元，违约金50万元，拍卖费用(实现债权的费用)为10万元，则总债务为500+20+
50+10=580万元，580-400=180万元。参见教材P10。

3.5 抵押权的实现-清偿

©债务届满，可协议将抵押物折价、拍卖或变卖来偿还

©协议不成，抵押权人向法院提起诉讼

©抵押物折价或变卖后，价款超过债权部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿

3.5 抵押权的实现-同一财产设定多重抵押的处理

©抵押合同均登记生效的

Ö按登记的先后顺序清偿

Ö顺序相同的，按债权比例清偿

©抵押合同均未登记的

Ö按合同生效的先后顺序清偿

Ö顺序相同，按债权比例清偿

©抵押合同有的登记有的未登记的

Ö抵押物登记的先于未登记的受偿